공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매로 소유자가 달라지면 법정지상권이 생길까?

토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않습니다.

다만 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있다면 달리 볼 수 있습니다.

혼동하기 쉬운 대목은 경매 후 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 권리가 생긴다고 여기는 것입니다.

원문은 공동저당권 설정 당시 존재했던 기존 건물과 그 뒤 지어진 신축 건물을 구분해 설명합니다. 이 경우 쟁점은 단순히 경매로 소유자가 나뉘었는지가 아니라, 공동저당권 설정 뒤 건물이 교체됐다는 점입니다.

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특별한 사정은 무엇을 뜻하나요?

원문이 제시한 사정은 두 가지를 함께 봅니다. 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일해야 하며, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 상황이어야 합니다.

이런 사정이 없다면 신축 건물의 법정지상권은 성립하지 않는다는 설명입니다.

따라서 기존 건물에 설정된 공동저당권이 있었다는 사실과 신축 건물에 관한 특별한 사정을 구별해야 합니다.

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 결과만 확인해서는 특별한 사정이 있었는지 알 수 없습니다.

구체적인 사안에서는 신축 건물의 소유자와 저당권 설정 관계를 따로 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

경매 뒤 토지와 신축 건물의 소유자가 다르면 법정지상권이 생기나요?

그 사실만으로는 생기지 않습니다. 공동저당 설정 후 기존 건물이 철거되고 신축된 상황에서는 특별한 사정이 없는 한 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 원문은 설명합니다.

어떤 사정이 있으면 달리 볼 수 있나요?

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 그 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는 경우입니다. 해당 사정이 확인되는지에 따라 설명이 달라질 수 있습니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1